Tras un 2014 protagonizado por la apertura de flagships de las principales enseñas comerciales, el presente año vendrá marcado por el fin de la moratoria de la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU) de 1965, según se desprende del 'Informe de mercado Retail High Street: Situación actual y perspectivas para los próximos meses', elaborado por la consultora inmobiliaria JLL.

Y es que desde el 1 de enero de 2015, todos los inquilinos que firmaron un contrato de arrendamiento previo al 5 de mayo de 1985 y que aún se acogen a contratos de renta antigua (caracterizados por ser de larga duración y con una renta muy baja) se verán obligados a renegociar las rentas que pagan según los actuales precios del mercado, o bien a abandonar el inmueble. En este sentido, una de las primeras consecuencias previstas será el cierre de algunos comercios.

"Es de esperar que haya firmas que no puedan asumir el nuevo coste de renta y abandonen el espacio en busca de establecimientos más baratos en otras zonas secundarias. Así, se producirá también una salida al mercado de locales en zona prime", explica Luis Íñiguez, director de la división de Retail de JLL.

Este hecho contribuirá a aumentar la oferta actual de espacios comerciales prime en los principales ejes comerciales de las grandes urbes, que es lo que más han estado demandando los grandes operadores, entre otros objetivos, para sumarse a la tendencia de apertura de grandes tiendas insignia en las ciudades. La flagship o tienda de referencia es un fenómeno que se desarrolla desde hace años en ciudades como Nueva York o Tokio y que se está consolidando en capitales como Madrid.

Madrid y Barcelona

Pese a las dificultades económicas de años anteriores, las 250 cadenas principales de distribución retail a nivel mundial obtuvieron en su conjunto un 4,9% más de ingresos en 2013 que el año anterior. En lo referente a los principales lugares comerciales, Madrid y Barcelona continúan siendo los destinos favoritos de los grandes operadores para instalarse en España.

En el caso de Madrid, las rentas de los locales situados en los ejes prime volvieron a verse incrementadas, mientras que los ejes secundarios son los que han sufrido una caída. De hecho, es el eje Gran Vía/Preciados el que encabeza el ranking de las calles más caras de la capital, donde se alcanzan rentas de 230 €/m2/mes y apenas hay disponibilidad, seguido de Serrano, con rentas de 215 €/m2/mes y locales disponibles sólo en los extremos de la calle.

Barcelona, por su parte, se ha caracterizado por una estabilización en las rentas y el aumento del interés por los espacios comerciales prime. Por zonas, el exclusivo Paseo de Gracia es la avenida más demandada por retailers, tanto nacionales como internacionales, con especial demanda del sector lujo. De hecho, el volumen medio de transacciones durante los últimos 5 años ha sido de 10 operaciones de alquiler y se estima que en 2014 se registre un número similar.

Un mercado muy activo

Según explica Ángeles Perez, directora de Retail High Street de JLL, "la estrategia actual de los inversores pasa por encontrar los mejores emplazamientos para luego tener como inquilinos a las grandes cadenas internacionales". Se trata, así, de un mercado muy activo, como demuestran dos de las últimas operaciones cerradas en Madrid.

"Son operaciones que suelen tener detrás a fondos institucionales con estrategias de inversión Core y Core , caracterizados por realizar inversiones con ratios de riesgo y rentabilidad moderados", explica Pérez. En cuanto a la rentabilidad prime, ésta se encuentra actualmente en el 4,75% y previsiblemente bajará hasta el 4,50% en los próximos meses.

Todo apunta a que en los próximos años la compra presencial y la virtual convivirán en armonía. De hecho, la previsión de los especialistas es que al finalizar 2014 el mercado español de comercio electrónico consiga ventas por valor de 18.000 millones de euros, un 39,5% más que hace sólo dos años; y que para 2016 se alcance la cota de los 30.000 millones. Si bien el gasto medio anual en compras online por persona en España, de 865 euros, está aún alejado de la media europea (1.243 euros), se trata de una tendencia en clara expansión.

Por comunidades, el País Vasco y Madrid se posicionan como las regiones que más compras online realizan, con un 41% y un 40%, respectivamente; mientras que Canarias (20,5%) y Extremadura (24%) son las que menos uso hacen de internet para sus compras.